一、划拨用地补办出让补交出让金标准制定背景

近年来，随着企事业单位、城镇居民，特别是下山移民和村级三产安置的国有划拨土地不动产逐步进入房屋交易市场，本规定实施前我县依然存在划拨土地转移仍旧保持划拨的业务办理，该项业务是2014年国家审计时提出要求我县必须整改内容之一。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条等规定，以划拨方式取得的国有土地使用权转让时，除机关、军事、城市基础设施和能源、交通、水利、公共事业等用地或转让地块不具备出让条件的可以不办理土地使用权出让手续，经批准后可保持划拨方式外，其他用地一律需要补办土地使用权出让手续，并缴纳土地让金。划拨土地使用权补办出让是国土资源管理的一项行政审批事项，也是和群众利益密切相关的一项日常工作。为了规范我县国有划拨土地使用权转出让计收土地出让金工作，加强依法行政，切实保障群众合法权益，故出台本规范文件，统一规范我县国有划拨土地使用权补缴出让金标准。

二、起草过程

原永嘉县国土资源局前期对上塘环城西路、北墩西下山移民小区、瓯北罗浮大街等主要区域进行了调研，在此基础上，参考了省内杭州、宁波及市内乐清、平阳等地做法。在2014年最新一轮基准地价的基础上，完成了本规定的初稿，先后3次报原永嘉县国土资源局局长办公会议讨论修改完善，最后形成征求意见稿。2016年10月由县府办组织县法制办、县住建局、县财政局、县国土资源局等单位召开讨论会议，征求意见，基本达成一致。在法制审查环节，因计算出让金标准与现行法律、法规规定不一致，县法制办与市法制办进行多次对接，市法制办回复目前温州市区现行政策同样存在瑕疵，且我县的计收标准已高于温州市区，故不会追究合法性问题，同时要求如市级政策调整时，该政策必须及时更新。2017年3月24日在永嘉县人民政府网公开征集《永嘉县国有划拨土地使用权转出让的若干规定》意见及建议,征集意见及建议期间，无人提出意见和建议。2017年3月、6月县法制办两次对《永嘉县国有划拨土地使用权转出让的若干规定》的合法性进行审查，我局根据法制办的审查意见进行了修改。

三、内容及问题

一是明确了补缴标准，根据不同用地类型，不同住宅用房、不同用地时间节点，采取不同比例计收土地出让金。

第一，对已购公有住房、经济适用房和《永嘉县人民政府关于印发永嘉县房改房上市管理办法的通知》（永政发〔2005〕36号）所称房改房上市计收土地出让金按财综字〔1999〕113号、国土资用发〔1999〕31号文件规定执行，我县经济适用房、房改房以及集资房的补交出让金按标定地价的10%确定。

第二，商品住宅、独间式住宅等住宅用地，由于该项业务量大，影响面广，故设置1年多时间的过渡期，过渡期内按正常计收的一半执行，政策平稳过渡、尽量减少社会不稳定因素。

具体计收标准为：2018年12月31日之前，按评估期日的国有出让建设用地使用权基准地价下浮30%后地价的20%计收土地出让金；2018年12月31日之后，按评估期日的国有出让建设用地使用权基准地价下浮30%后地价的40%计收土地出让金。具体公式为：应缴纳土地出让金=基准地价×70%×建筑楼层地价差价修正系数×房屋建筑面积×年期修正系数×缴纳比例。

第三，商服、工业和其他经营性用地，根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）规定，土地出让金按同一时点出让土地使用权与划拨土地使用权市场评估确认价的差价收取。计算公式为：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场评估确认价格－拟出让时的划拨土地使用权权益评估确认价格。

二是规定了其它有关事项。

第一、基准地价更新的，按更新后的基准地价执行，根据《永嘉县人民政府关于更新永嘉县基准地价的通告》（永政发【2018】178号）文件精神，我县现实施的基准地价为《永嘉县2017年基准地价更新评估成果汇总》。

第二、住宅用地出让金计算公式中的“基准地价”是指将对应的基准地价区片价转换成楼面地价后的基准地价。

第三、住宅根据不同的结构形式（套房或独间式），采用对应的基准地价计收。独间式住宅计算应缴纳土地出让金时，不需进行建筑楼层地价差价修正。

第四、土地使用权出让年限的确定。公寓式住宅土地使用权出让年限为70年，同一建筑以第一套房屋的上市交易之日起计算，此后其他各套房屋上市时，其土地使用权出让年限相应缩短，以使同一宗地的土地使用权保持相同的到期截止日。独间式住宅的土地使用权出让年限为70年，以补交土地出让金之日起计算。其他用地的土地使用权出让年限根据有关情况确定，但不得超过法定最高年限。

三是适用范围、期限

1.适用范围。永嘉县范围内，以划拨方式取得的土地使用权转让，经批准同意补办出让的，适用本规定。

2.期限。本规定自2017年8月15日起实施。

四、关于商品住宅、独间式住宅出让金计算标准具体应用的相关说明

我县个人住宅划拨用地补办出让主要涉及历史遗留的以套房形式的住宅划拨用地和以个人建房形式的独间式两种情形。考虑到两种不同情形的住宅用地土地利用方式存在差异，市场实际地价水平不同，为使得制定的补交标准能更好的体现土地市场实际价值差异，以区分套房和独间式两种不同情形分别制定相应的补交出让金标准。

（一）个人住宅（套房）划拨用地补交出让金额的具体确定：

针对住宅（套房）划拨用地，补交出让金的具体确定，主要以本标准中的个人住宅套房基准地价区片价为补交出让金标准为基础，结合具体套房所处的楼层差异作楼层系数修正后确定。即：

补交出让金额=套房基准地价（楼面地价）×70%×建筑楼层地价差价修正系数×房屋建筑面积×年期修正系数×40%

（二）个人住宅（独间式）划拨用地补交出让金额的具体确定：

针对住宅（独间式）划拨用地，补交出让金的具体确定，主要以本标准中的个人住宅通天房基准地价区片价为补交出让金标准为基础。即：

补交出让金额=独间式基准地价（楼面地价）×70%×房屋建筑面积×年期修正系数×40%

五、解读机关

永嘉县自然资源和规划局